东方智慧每日报告（0806）
什么才是万科最重要的指标？ 黄 硕
万科2008年中报出来了，各项指标都披露出来了，看最简单的盈利指标，明明是增长——2008年上半年净利润20.6 亿元、较上年同期增长23.6%，但为8月5日何披露当天万科却暴跌6.26%，跌破8元大关，再创新低？究竟对我们来说，万科的哪项指标才是最重要的？是净利润增长速度？还是现金流？或是市场占有率……
一、关于增长
究竟是净利润增长速度重要呢？还是结算收入增长更重要？幸好，这两项指标，万科都完成得比较漂亮。上半年，公司营业收入172.6 亿元，净利润20.6 亿元，较上年同期分别增长55.5%和23.6%。上半年，公司结算面积和结算收入分别为208.1 万平方米和170.1 亿元，同比增长69.7%和55.5%。更令人安心的是家里还有“隔夜粮”：期末，公司尚有319.8 万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。
不过，也有遗憾，虽然1-6月的各项指标不错，但5、6、7三个月的增长速度却显得很难看，无论是环比、还是同比，都呈下降趋势：今年5月份万科实现销售面积58.3万平方米，销售金额53.4亿元，分别比07 年同期增长 -5.5%和13.4%；6月份实现销售面积44.8万平方米，销售金额43.7亿元，分别比2007年同期减少38%和22.8%；7月份实现销售面积 36.0万平方米，销售金额31.1亿元，分别比2007年同期减少27.0%和15.0%。
一、关于现金流
今年以来，大家最担心的便是地产公司的资金链情况。万科的经营活动产生现金流一直是负数，这不是太好看，2008年6月底经营活动产生的现金流为 -14.88亿元（每股为-0.14元），不过，比起上年同期（-29.78亿元），已经大为改善。虽然资产负债率高达67.76%，不过，地产公司有其特殊性，截止2008年6月底，万科的预收帐款265 亿元，占负债总额的35%，该等预收帐款将随着项目的竣工结算转为本公司的主营业务收入。在负债结构上，公司有息负债中47.79%属于长期负债，短期负债占52.21%，偿债压力相对较低。截至报告期末，公司的净负债率为37.10%，持有现金153.7 亿元。这153.7亿元，意味着什么呢？意味着在别人撑不下的时候，万科可以去买便宜公司拿便宜地。
二、大鱼吃小鱼
下段这段数据显示万科在楼市冬天里捡到的便宜：2008年1--6月，公司76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约2155 元/平方米，远低于去年平均水平。对于目前国内楼市的困境，万通冯仑的态度是“不用救市”，万科虽未表态，但估计与其异曲同工，以下这段中报里的语言充份显示其“大鱼吃小鱼”的准备——“尽管资金紧张的局面，至少在目前并不会导致行业资金链面临普遍性风险，但却足以对土地市场的供求关系产生深刻影响。报告期内，各地土地流拍现象时有发生，而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速，具有良好资信能力和广泛融资渠道的企业，既具备更大的腾挪空间，同时也在行业格局的重构中占据有利的地位”。
四、如何过个好冬
乍一看万科的这个计划调整，的确能感受到严冬的寒意——公司将对下半年的开竣工计划进行适当调整，调整后的万科全年开工面积将为683万平方米（较年初计划减少165万平方米），竣工面积将为586万平方米（较年初计划减少103万平方米）。与这个削减计划相对应的是王石的公开表态，2008年8月4日在香港举行的2008年中报发布会上，王石表示：“下半年的形势可能比我们想象的更严重，为此万科做好了最坏的打算。”不过，话又说回来，同样是过冬，只要万科比别的地产商撑得更久一些，那就足够了。数据显示，在这场冬天里，万科的市场占有率在一步步提高——
2005年为0.94%、2006年为1.25%，2007 年为2.07%，2008年6月底已经提升到2.7%（与2007 年上半年的1.9%相比，提升了0.8 个百分点）。
对我们来说，什么是万科最主要的指标？是2008年上半年已经取得的利润增长呢？还是最近三个月连续下降的销售指标？是在意整个行业面临的冬天？还是看重万科趁乱抢到的市场占有率？以上各类指标，有的增长、有的下降，有的走好、有的走坏，哪个指标才是你最在意的？说到底，这是一个信心问题。假如你相信地产春天迟早会来（无论冬天里会倒下多少家小地产商），那么你最在意的指标就应该是万科的市场占有率，而不是别的。
3G板块：借奥运东风 开启新征程
热点解析：
2008年下半年是3G时代的准备期，无论是运营商竞争加剧增加投入，还是对3G投入，都将首先使得相关的设备制造商和系统集成商获得较大的收益。在电信重组方案公布之后，各大运营商纷纷在业务推广和基础设施建设上开始进行新的投入，运营商主导着产业链的资金流向，近年来的集中采购使得通信设备价格逐年降低，小规模厂商难逃被整合兼并的命运，规模较大的厂商借此机会扩张产能、延伸产业链，产生了规模效应和成本降低的效果。运营商的行动直接导致了行业活跃度提升，七月行业走出了六月的低迷，奥运与3G的相关概念个股都有过较好的表现，我们预计这一趋势将在下半年得以延续。随着国内电信重组的帷幕拉开，国家势必加大对3G行业的投入，相关上市公司有望直接受益，值得重点关注。
投资要点：
1. 随着奥运开幕式日益临近，2008北京奥运期间中国ZF落实3G服务承诺的悬念也已水落石出。具有中国自主知识产权的第三代TD-SCDMA移动通信网络已经由中国移动在奥运主办及协办城市铺设完毕，网络质量已经达到要求，是我国通信史上的重要里程碑。
2. 各大运营商纷纷在业务推广和基础设施建设上开始进行新的投入，运营商的行动直接导致了行业活跃度提升，七月行业走出了六月的低迷，奥运与3G的相关概念个股都有过较好的表现，预计这一趋势将在下半年得以延续。
一、奥运成为3G发展的催化剂
申奥期间，中国ZF在《通信机构、设施和服务保证书》中对国际奥组委作出的郑重承诺：若北京获得2008年奥运会举办权，将第三代移动通信(3G)等系列新设施、新服务提供给2008年奥运会，以确保2008年奥运会的顺利举行，并迅速着手中国TD-SCDMA网络建设以及业务研发。随着奥运开幕式日益临近，2008北京奥运期间中国ZF落实3G服务承诺的悬念也已水落石出。在工业和信息化部的指导下，具有中国自主知识产权的第三代TD-SCDMA移动通信网络已经由中国移动在奥运主办及协办城市铺设完毕，网络质量已经达到要求。近期，基于TD无线带宽优势，无线宽带上网、奥运手机电视、奥运视频点播、奥运快讯、奥运多媒体彩铃、手机对讲POC等六项奥运亮点业务已经集中亮相，并开始上市推广。TD-SCDMA技术是我国自主创新研发的第三代移动通信技术，正式成为全球3G技术标准之一。这项技术是中国提出的，以我国知识产权为主，被国际广泛接受和认可的无线通信国际标准。这是我国通信史上的重要里程碑，也是中国移动通信的一次创举，也是中国对第三代移动通信发展的贡献。
二、电信重组对行业形成持续利好
随着电信运营商重组的尘埃落定，各电信运营商会迅速加大投资，对通讯设备生产企业就会带来新的订单，推动着上市公司业绩的成长。七月，中国移动完成了 TD终端设备第二批招标并开始带CMMB 手机电视功能的TD终端设备的招标，第二批TD 终端招标20 万台，国内终端设备厂商占据优势。进入八月，联通忙于与电信交割C网及与网通的合并推进，移动与电信将成为大规模资产投入的主角。移动在前期对TD网络进行一期网络建设招标、TD终端进行三期建设招标之后，将对TD网络进行二期招标，预计此次招标规模将达到已有TD招标规模之最。若TD在奥运期间使用成功，移动很可能会扩大TD 网络二期建设的覆盖范围与招标额度，提前招标时间，缩短建设周期。我们认为，八月底很可能是移动开始二期TD网络建设招标的时间。
电信自从电信重组方案公布以来就一直以十分积极的姿态和迅速的行动推进着经营C网的各项准备工作。由于将目标定在2009年发展1亿户移动通信用户，自6月3日与联通就C网交易价格达成一致以来短短不到两个月的时间里，电信已经作出多项调整，首先建立新的组织架构，独立于现有的政企、个人和家庭三大业务部门，专门负责移动通信业务；其次成立终端公司，复制联通华盛模式，并且通过与联通的谈判获得联通华盛人员；开始对C网开始核心网设备招标，预计规模达 180亿元左右。在年底之前，对C网的总投入规模将达到300亿元左右。预计C网核心网建设招标结果最早可能在七月底八月初揭晓，但仅能给相关设备制造商和系统集成商带来事件上的刺激，具体结果反映到业绩中需要等待至年底。
投资策略：
电信重组重组之后必然会带动起行业内的资产投资，随着运营商重组接近尾声，行业即将步入“投资主题”，受益明确的企业值得关注，在3G产业投资过程中，基站等设备投资是先导性的，其中中兴通讯（000063）无疑有望成为这一细分行业的龙头品种，该公司是目前3G产业中准备时间较长的上市公司，有望充分享受3G产业所带来的新增市场订单。此外，由于大盘调整、价格偏离大的优势企业，包括光纤光缆厂商亨通光电（600487）、中天科技（600522），射频器件厂商武汉凡谷（002194），网络优化商三维通信（002115）也值得关注。
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